房地产开发项目风险分析与对策探讨.doc

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1、房地产开发项目风险分析与对策探讨摘 要:依据房地产开发项目的生命周期,将房地产开发项目的风险分为决策风险、土地风险、设计风险、建造风险和销售风险等五类,并对其进行深入分析,在此基础上提出相应的风险防范对策。关键词:房地产开发 项目 风险 对策随着我国经济社会的发展,人们对房地产的需求增加,极大地促进了房地产行业的发展,房地产行业逐渐发展成为我国国民经济中的重要行业。房地产行业具有资金投入量大、项目周期长、项目政策性和地域性强等特点,风险因素复杂多样,并且存在于房地产开发项目的整个过程中。因而,对房地产开发项目的风险进行识别,进而提出防范对策,具有重要的现实意义。一、房地产开发项目的风险分析根据

2、房地产开发项目的流程,可将房地产开发项目的风险依次分为决策风险、土地风险、设计风险、建造风险和销售风险等五类。1.决策风险。决策阶段是房地产开发过程中一个重要的环节,在本阶段,通过对政治、经济和社会发展趋势的研究,综合分析市场的供需情况、城市规划、产业政策、国家宏观经济政策等,制定房地产开发项目策略,以确定房地产开发项目经营的类型和时机。房地产行业与国民经济的发展密切相关,受政策的影响很大,政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束、环境保护的要求,以及对投资规模、投资方向和税收的控制等,都会对房地产开发项目构成风险。项目的开发类型定位对项目的成功与否至关重要,房地产土

3、建工程一旦完成,很难再就房地产的开发类型进行更改。2.土地风险。土地是房地产开发项目的基础,对房地产开发项目影响很大。土地所处区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素产生的综合效应,决定着土地的潜在收益能力,是影响房地产投资风险的决定性因素。土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定,不同的土地取得方式、土地调控制度,以及不同的土地政策执行力度等。土地要通过公开拍卖、招标、协议出让等方式取得,在取得土地的过程中,对土地的价格定位、竞标方式的选择等都可能造成土地风险。土地在竞标成功后,一般面临大量的征地、拆迁、安置和补偿工作,并且涉及许多法律,使开发商面临各种复杂情况。因而,拆迁也会给房地产开

4、发项目带来风险。有的开发商为了战略考虑,对土地进行储备,在土地价格比较低的时候买进土地,从而获得更多的利润,但在土地储备过程中,可能面临土地收回、土地政策变动等风险。3.设计风险。设计费在建设工程全过程的费用中所占比例不大,但对于工程造价的影响却很大,有时能达到75%。合理的设计可以降低成本10%,由于设计原因引起的质量事故占总事故量的40%。设计风险是指由于设计方案的设计依据、设计参数、方案选择不当,导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性要求,以及设计进度不能满足工程要求;还可能因设计方案不合理而造成房地产租售不出去,房产滞销而引起收益下降。所以设计前,要在现场勘查并充分搜集水文

5、和气象等资料后,再提出设计方案。加强设计监理和设计审查,避免频繁的设计变更,从而规避设计风险。4.建造风险。建造风险主要体现在招投标、合同、承包商履约能力、成本、工期、质量等方面。开发商采用的招标模式有公开招标、邀请招标、协商议标等三种。招投标时要选择适当的招标模式,选择符合条件的设计单位、施工单位和监理单位。在项目建设过程中,需要订立许多合同,如施工合同、材料供应合同等;如果合同管理不善或合同执行不严,可能出现合同纠纷,这种纠纷可能影响到项目的质量、工期和成本,给项目相关方都造成损失。如果承包商没有履约能力,可能导致拖延工期,从而影响进度及房屋销售。建造成本在房地产开发项目中占很大的比例,如

6、果建造成本不能得到有效控制,将会大幅增加房地产项目的开发成本。房地产开发项目每个环节的时间损失,都可能导致工期拖延。一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化,错过最佳销售时机;另一方面,工期延长会增加投入资金的利息支出,增加管理费。房产作为房地产开发项目的最后产品,其质量不仅影响到销售,还影响到用户的安全。因而,在建造过程中,应充分保证房屋的质量。5.销售风险。销售阶段是决定房地产开发项目能否获利的一个关键阶段,销售时机的选择、销售价格的定位、销售方式的选择、广告方式的选择等都会影响销售效果和最后盈利。房地产销售时机一般有三种情况:预售、即时出售和滞后销售,每一种销售方式都有各自不同的风险,

7、国内大多数房地产开发企业都采用预售的销售方式。消费者对房价很敏感,如果价格过高,可能导致房屋销售量降低,难以及时收回投资而造成风险。房地产的销售方式有自己营销和代理营销两种,如果自己营销,可能缺乏专业的营销技术和人才,但代理营销又可能因为代理费用过高而增加成本。营销广告可以充分运用报刊、广播、电视、现场广告牌等多种方式进行宣传,以达到促进房地产销售的效果。二、房地产开发项目风险防范对策1.重视可行性分析。决策的正确与否关系到整个项目的成败。因而,在项目的决策阶段,应充分搜集项目相关的各种信息,实地考察和调查,获得详实的数据,做好项目的市场分析、财务评估、人力资源分析、项目的敏感因素评估,确定房

8、地产开发项目盈利的可能性,并在此基础上做出决策。市场分析包括分析房地产开发项目市场定位、竞争优势、竞争对手、顾客群体、项目的市场销售潜力等;财务评估包括房地产开发项目的利润预测、销售盈亏平衡点的估测、投资构成的估测、投资回收期及内部收益率的估测、流动资金周转速度的估测、资产及负债比的发展趋势估测、资金筹措方法等;人力资源分析包括分析该房地产开发项目高层管理者的经营能力,确定招聘适合本项目的人才;对房地产项目未来发展最为敏感的四大因素是销售价格的变化、因市场而引起的销售数量变化、因成本增减引起的变化、因投资或资金筹措引起的变化。同时,在可行性研究阶段,还要分析房地产开发项目利益相关方的利益博弈与

9、调协。2.建立信息中心。房地产企业应建立信息中心,搜集房地产行业的相关信息,为企业决策提供信息支持。房地产行业作为一个风险较高的行业,如果缺乏及时、充分的信息,就很难做出正确的决策,进而影响项目的顺利进行。在项目的可行性阶段,足够的信息可以帮助决策者做出正确的判断,从而减少投资决策失误,避免风险;在项目的开发过程中,足够的信息有助于管理者进行有效管理。首先,应成立专门的组织机构,由该机构对企业内外的相关信息进行搜集整理;其次,要建立规章制度,明确信息流的流转方式与方向,通过制度的约束来保证信息中心能够及时准确地获取信息;最后,信息搜集不是目的,由专人对信息进行汇总、整理和分析,形成对房地产开发

10、项目有用的信息。3.建立风险预警体系。建立房地产风险预警体系,便于房地产企业更自觉、更系统地管理项目开发过程中的风险。由于房地产开发项目有自己的特点,风险不能完全用定量指标来衡量, 很多情况下仅凭管理者的主观分析来判断风险。因而,在预测企业经营风险时,应建立合理的风险指标体系,引入“A计分法”,即把影响企业风险的经营因素列出,再根据其影响大小赋予不同的值,然后根据企业实际情况对各影响因素做标记,加总有标记的各项分值,最后与临界值比较来评价经营风险状况。依据建立的风险指标体系,并凭借以往房地产开发项目中的经验和历史数据,运用先进的技术和手段,加以整理分析,通过信息中心收集的最新信息和数据,对房地

11、产行业和房地产开发项目进行风险预警,如果发现风险,立即启动风险预警,并采取相关措施,进行风险防范。4.重视工程质量。房地产作为开发项目的最终产品,既关系到用户的使用价值,又关系到用户的生命安全。因而,重视工程质量,对保证产品质量、保障用户使用价值和生命安全具有重要意义。对项目进行全面质量管理,保证工程质量,质量管理需要一批专业质量人才。质量人才要具备参与房地产工程质量工作总体策划的能力,能具体负责落实质量方针和质量目标,进行现场指导和帮助解决实际质量问题,这就要求他们既懂技术又懂管理。对反映项目质量的材料、环境、配套设施实行全方位、全过程管理,严把质量关,逐步完善房地产开发项目的各种安全设施。

12、在工程施工中,要建立项目经理负责制度,由项目经理负责工程质量的组织保证。在工程招标过程中实行公开、公平、公正的原则,择优录用符合条件并具有较高信誉和实力的施工单位,从而确保工程的施工质量和施工安全。在工程建设项目施工中,施工项目部要明确工程的领导责任和施工人员的责任义务,定期召开工程质量会议和安全专题会议,从思想上高度重视工程质量,深刻认识“百年大计、质量第一”、“质量重于泰山”的含义。在施工过程中,要全面贯彻质量保证体系,多方位、大力度保证施工质量和施工安全。5.提高管理水平,培养和引进优秀人才。房地产公司的管理层,应将风险管理纳入到日常管理中。同时培育风险管理的企业文化,让公司员工都参与到

13、风险管理中来。企业竞争最终是人才的竞争,强化房地产开发项目专业管理队伍的培训力度,对有工作经验的技术和管理人员进行再培训,培养一批房地产开发项目所需要的项目经理、采购经理、施工经理、财务经理,以及合同、计划、费用估算及控制、材料控制、风险和保险、索赔、质量、安全等专业技术和管理人才,以适应房地产开发项目的需要。把理论培训和实践培训结合起来,总结和推广其他房地产开发项目的成功经验,与专业培训机构签订人员培训合同,有针对性地为本公司培养各类专业技术及管理人才。同时,在高校相关专业中选拔房地产开发项目需要的人才,并对所招聘的人才进行培养,作为储备的专业技术和管理人才。6.规避和转移风险。通过项目保险转移风险,购买保险是转移和减少风险的途径之一。开发商应根据项目的实际情况选择保险险种,并选择信誉良好的保险公司,通过工程担保,也能有效地转移风险。规避和转移风险的方式还有多种:一是完全规避风险,即通过放弃或拒绝合作停止业务活动来回避风险源。虽然潜在的或不确定的损失能就此避免,但获得利益的机会也会因此丧失;二是风险损失的控制,即通过降低损失发生的概率来降低损失发生的程度;三是转移风险,即将潜在损失以一定的方式转移给对方或第三方;四是自留风险,可以是被动的,也可以是主动的,可以是无意识的,也可以是有意识的。因为有时完全回避风险是不可能或明显不利的,有计划的风险自留不失为一种规避风险的方式。

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