法学理论论文-浅谈商品房预售法律制度完善.doc

上传人:两袖****拉 文档编号:91226 发布时间:2022-05-20 02:20:24 格式:DOC 页数:4 大小:14.39KB
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1、 法学理论论文-论完善商品房预售法律制度摘要:商品房预售,又称“期房销售”和“楼花销售” 由于房屋在买卖双方签订商品房预售合同时并不存在,容易引发一系列法律问题和可能的风险。 从商品房预售登记备案制度的角度,分析商品房预售登记备案的相关法律规定、性质、缺陷及完善措施,以降低商品房预售风险,完善我国商品房预售制度。 关键词:商品房预售;注册;提前通知注册1。我国现有法律规定了商品房预售登记。随着我国土地有偿出让制度的实施,房地产市场得以迅速发展,商品房预售作为一种房屋销售制度也应运而生。 为了规范商品房预售市场,我国现行关于商品房预售的法律规定主要有:城市房地产管理法第四十四条第二款规定:“商品

2、房预售合同应当按照国家有关规定报县级以上人民政府房地产管理部门、土地管理部门登记备案。 城市商品房预售管理办法第十条规定:“商品房预售,开发企业应当与买受人签订商品房预售合同。 预售人应当自合同签订之日起30日内,持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门、土地管理部门登记备案。 第十三条还规定:“开发企业未按照本办法办理预售登记,取得商品房预售许可证的,责令停止预售并补办手续,没收违法所得,可以并处已收预售款1%以下的罚款。 城市房地产开发经营管理条例第二十七条第二款也规定:“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,向商品房所在地县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土

3、地管理的部门备案。 上述条款是我国法律对商品房预售登记备案的相关规定。面对新兴的房地产行业,法律法规之所以这样规定,无疑是为了规范房地产市场,保护买受人的合法权利,因为在商品房预售中,买卖双方由于信息不对称而处于不对等的地位,预售方向处于强势地位,而买受人由于信息缺失而处于弱势地位。因此,为了保护买受人免受“一房二卖”、“一房多卖”、预售后抵押等侵害买受人权利的现象,法律法规规定了商品房预售登记备案制度, 但对商品房预售登记备案的性质以及预售登记备案对预售合同中双方权利义务的影响没有明确规定,使得预售人在房地产交易中“一房二卖”、“一房多卖”。 二、商品房预售登记的法律性质商品房预售登记是一个

4、相关词组。 登记,是指当事人向主管机关申请得到明确的解决办法,是一个法律程序。 备案是指将并存的案件报主管机关备查。 立案和解的概念是将已经通过法律程序处理的相关事项立案审查1 我国目前的法律、法规和规章只规定开发商在预售商品房时有对商品房预售合同进行登记的义务,而没有规定登记对合同效力的影响。因此,登记备案对商品房预售合同的效力在实践中各有不同,难以达成统一认识。目前登记备案的效力散见于地方性法规中。 例如,广州市商品房预售管理实施办法第十四条规定:“开发企业应当自合同签订之日起30日内,持商品房预售合同向市交易登记机关办理审核登记手续。 文件齐全的,市交易登记机构应当自受理之日起20日内予

5、以登记。 未经审核登记的商品房预售无效。 珠海市不动产登记条例第四十七条规定:“商品房预售合同未依法登记备案的,商品房预售合同无效”上海市不动产登记条例第三十二条规定:“下列不动产权利文件,当事人未登记前款所列文件的,不得对抗第三人。 2广东省高级人民法院关于认定合同法实施后房地产开发经营合同效力的指导意见第十九条规定:“预售合同未经登记备案的,不影响预售合同的效力。 但当事人约定以登记备案手续为合同生效条件的,从其约定。 3由此可见,实践中商品房预售登记备案的效力大致如下:一是将登记备案作为商品房预售合同的生效要件,未经登记的商品房预售合同不发生效力;第二,应当将登记备案视为商品房预售合同的

6、对抗要件,未经登记不具有对抗第三人的法律效力;第三,以登记备案为当事人的自由意志选择,根据当事人的约定确定商品房预售合同的法律效力。 笔者认为,虽然地方法规规定了登记备案对商品房预售合同效力的影响,但作为上位法的法律并未明确规定登记备案的法律性质及其对商品房预售合同效力的影响,导致实践中意见不一。 从我国法律、法规、规章对商品房预售合同登记备案的现有规定分析,笔者认为,商品房登记备案具有浓厚的公法色彩,是行政机关为了方便对房地产市场的管理而作出的,与私法上的登记行为有着本质的区别,主要体现在以下四个方面:首先, 从登记主体来看,目前我国法律、法规、规章将登记备案义务视为预售人的一项法定义务。

7、预售方与买受人签订商品房预售合同后,预售方有义务向法定部门办理商品房预售合同登记,这与民事权利登记有着本质的区别。 民事权利登记是基于当事人之间的协商,登记的主体是民事权利的主体。经双方协商,任何一方均可成为登记权利主体,而商品房预售合同登记主体法规定只是预售人的义务,排除了买受人请求登记的权利,与民事登记不符。 其次,从意思表示的角度来看,民法上的登记起源于当事人自由意志的表示,双方通过自由协商确定登记的行使。但商品房预售登记是法律强制规定的,让开发商承担这一义务,而不是买受人与开发商之间的真实意思表示,这与民法上登记的意思表示要件相悖。 再次,从登记的客体来看,私法效力上的登记是一种物权公

8、示方式。作为不动产物权的产生、变更和消灭的公示制度,登记的客体是权利人已经拥有或者即将享有或者取得的不动产物权,公示的是物上的权利,“是不动产物权的归属以一定方式确认和表示的原则,外界可以以这种方式认定和信赖该情况,并承担不作为的义务” 但商品房预售登记备案制度的登记对象是商品房预售合同,并不明确这种登记是对买受人将来取得房屋所有权的权利的一种保全和确认。 最后,从权利效力来看,私法上的登记确认了权利的静态归属和内容,起到了公示和警示风险的作用,以期维护交易安全,保护权利稳定。 纵观我国的法律、法规和规章,并没有确定预售登记是否具有确定和保护买受人权利的效力,也没有明确权利的归属,只是开发商的

一种法定义务。没有救济的所谓权利不能称为权利。因此,从权利效力的角度来看,也很难认定商品房预售登记具有私法性质。 综合以上四个方面,笔者认为商品房预售登记不具有登记私法上所有保全权和确认权的意义。它只是商品房预售行政管理中对预售方资格的一种审查,是国家行政机关规范商品房预售市场的一种行政措施。 三是商品房预售登记的缺陷,由于我国相关法律法规和司法解释仅赋予商品房预售登记行政意义,而非私法上的权利保护,制度本身仅具有行政法上的备案性质,而非一种物权登记,导致商品房预售登记成为一种“摆设”,缺乏公示和风险提示,导致出现“一房二卖”、“一房多卖”以及商品房抵押、预售等现象。 因此,从某种意义上说,登

记效力的缺失是商品房预售登记制度的最大缺陷。 当商品房预售登记的违法行为仅仅止于预售人承担一定的行政责任,而对于预购人违反这种登记的权利没有保障时,是不完善的,甚至是脆弱的。这样,预购人的合法权益被不良房地产商非法侵害就难以避免了。也正因为如此,房地产开发企业才能多次把房子卖给不同的人。还可以在楼价上涨后再卖给别人赚取更多利润,于是商品房多卖、先按揭后预售、先按揭后预售的现象增多。在这种情况下,虽然买受人可以向开发商主张违约之诉以获得救济,但这与买受人的交易目的相违背。买受人之所以签订商品房预售合同,是为了将来取得房屋所有权,而非违约救济。可以说,在没有事先为购房者建立相应的权益保障机制的情况

下,购房者的合法权益受到了严重损害,使得商品房预售中的风险扩大,影响了整个房地产行业的健康有序发展。 四.商品房预售登记的完善首先赋予商品房预售登记法律效力,而不是行政意义上的登记备案性质。 在传统民法中,登记制度是为不动产的所有权和变动而设计的。商品房预售,也就是期房,是开发商卖给购房者的在建房屋。当事人签订预售合同时,该房屋在现实中并不存在。在开发商开工建设之前直至房屋建设完成,房屋处于开发商的实际控制之下。买受人仅依据商品房预售合同享有债权,即请求开发商转让现房并办理过户手续。 众所周知,债权是平等的,不是对立的。所以在开发商控制房子的时候,开发商完全有可能把房子转卖给第三方,尤其是房价

上涨的时候。 因此,为了保护预购人的合法权利,实现交易目的,笔者认为应当改变现有商品房预售登记的行政色彩,赋予其预告登记的效力。由于预告登记的保护尚未成为物权的权利,物权特有的公示方式,即登记适用于债权法中的请求权。 根据物权法第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议。为保证将来物权的实现,可以按照约定向登记机关申请预告登记。 预告登记后,不动产未经预告登记的权利人同意处分的,不发生物权效力。 预告登记后,债权消灭或者自可以进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记无效。 因此,在商品房预售法律制度的构建中,赋予商品房预售登记预告登记的效力,使买受人请求开发商转让到期

房屋并办理过户手续的债权转化为物权,使商品房预售登记具有保护权利和对抗第三人的法律效力, 能够有效控制预售方的转售行为,保护买受人的合法权益。 其次,完善登记机构的职责,保证登记信息的公开。 城市房地产管理法实施后,登记部门、登记部门的权限和登记程序都已法定化。笔者认为,统一登记机构确定后,应加强登记机构的职责,对登记信息进行网络化管理,并公开登记信息,方便当事人查询,防止恶意开发者在登记机构的监管下进行欺诈行为。 总之,要赋予商品房预售登记以预告登记的效力,完善登记机构的职责和登记信息的管理,强化房地产开发企业和购房人的法律意识,使其在签订商品房预售合同后到相关部门办理商品房预售合同登记,使

商品房预售登记具有公示的效力, 抵制第三方购房行为和不良开发商的欺诈行为,从而真正保护预购人的合法权益,减少商品房预售纠纷,促进房地产开发市场健康有序发展。 参考文献:1陈兴光。建立法制管理体系创建规范的房屋管理租赁市场J.中国房地产,1998,(2):16。2傅麒麟。商品房预售法律制度研究M。北京:中国政法大学出版社,2002:86-87。3陈耀东2003:310-311。4范姜,孙鹏。交易安全与中国民商法M。北京:中国政法大学出版社,1997:76。5王毅。论产权的变动M。北京:中国人民大学出版社,2001。6王黎明。以及其他人商品房预售合同纠纷M。北京:中国法制出版社,2003。8雷兰。商品房买卖纠纷及案例分析M。北京:科学出版社,2003。9侯平,黄国田,等.物权法中纠纷的详细分析M.北京:法律出版社,2007年。

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